Przez niecałe dziesięć lat, do 29 kwietnia 2016 roku, byli właściciele majątków ziemskich lub ich spadkobiercy mieli możliwość skorzystania z prawa pierwszeństwa nabycia nieruchomości rolnych w przypadku ich sprzedaży przez Agencję Nieruchomości Rolnych (obecnie Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa). Ustawą o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw z dnia 14 kwietnia 2016 roku prawo to zostało uchylone. Choć przepisy przejściowe nie są jednoznaczne, co wykorzystuje Skarb Państwa, to najnowsze stanowisko sądów wskazuje, że w wielu przypadkach prawo pierwszeństwa może nadal przysługiwać

Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt. 1 Ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa z dnia z dnia 19 października 1991 roku pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości znajdujących się w Zasobie Własności Rolnej Skarbu Państwa przysługiwało byłemu właścicielowi zbywanej nieruchomości lub jego spadkobiercom, jeżeli nieruchomość została przejęta na rzecz Skarbu Państwa przed dniem 1 stycznia 1992 roku. W praktyce oznaczało to, że ówczesna Agencja Nieruchomości Rolnych w pierwszej kolejności musiała skierować zapytanie do spadkobierców, czy wyrażają oni wolę nabycia danej nieruchomości, a dopiero później mogła ona podjąć próbę sprzedaży nieruchomości innym podmiotom. Wobec nieustannego braku ustawy reprywatyzacyjnej prawo pierwszeństwa nabycia stanowiło dla wielu spadkobierców jedyną możliwość uzyskania jakiejkolwiek quasi rekompensaty za nieruchomości przejęte w ramach reformy rolnej. Następowało to zazwyczaj w drodze nabycia od ANR nieruchomości i dalszego jej odsprzedania za wyższą cenę. Zwłaszcza w 2015 roku akcja sprzedaży gruntów przez Agencję była niezwykle szeroko zakrojona. W szczególności w województwie wielkopolskim i kujawsko-pomorskim w transakcjach uczestniczyło wielu spadkobierców. Wskutek nagłej zmiany kierunku polityki w zakresie sprzedaży ziemi, w listopadzie 2015 roku, na pisemne polecenie ministra, ze skutkiem natychmiastowym zostały wstrzymane wszystkie transakcji, w których sprzedającym był ANR, niezależnie od ich stanu zaawansowania. Mimo licznych zapowiedzi podjęcia stosownych regulacji przez wiele miesięcy niejasna pozostawała kwestia dalszych losów niezakończonych transakcji. Ostatecznie wspomniana wyżej Ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa wprowadziła przepis przejściowy, zgodnie z którym do postępowań dotyczących nabycia nieruchomości rolnych oraz wpisu do księgi wieczystej wszczętych między innymi na podstawie Ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, i niezakończonych do dnia wejścia w życie Ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa stosuje się przepisy dotychczasowe. Na tle powyższego przepisu doszło do dalszych niejasności,  o jakie postępowania chodzi. Agencja początkowo stanęła na stanowisku, że są to postępowania sądowe i administracyjne, a więc że ustawodawcy nie chodziło o samą procedurę w sprawie sprzedaży prowadzonej przez ANR. Nadto, problemem interpretacyjnym stała się kwestia ustalenia momentu, kiedy przed ANR następuje wszczęcie postępowania dotyczącego nabycia nieruchomości rolnej. To ostatnie zagadnienie zrodziło się w związku z podnoszonymi wobec Agencji roszczeniami odszkodowawczymi za bezpodstawne przerwanie procedury sprzedaży. W tym przypadku zajęła ona stanowisko, że owa procedura rozpoczyna się dopiero w momencie doręczenia spadkobiercom zawiadomień o możliwości skorzystania z prawa pierwszeństwa. Później w ślad za pismem Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi moment ten został „przesunięty” na zamieszczanie ogłoszenia w prasie (tzw. wykazu) o zamiarze sprzedaży nieruchomości. Podkreślić tymczasem należy, iż jest to nadal jeden z ostatnich etapów procedury, albowiem wcześniej były co do zasady przeprowadzane badania geodezyjno-prawne, weryfikowane uprawnienia spadkobierców, zlecane przygotowanie operató1) szacunkowych. Trudno nie uznać tych czynności za nieświadczących o woli sprzedaży.

Nie można zapominać, iż wielokrotnie procedury sprzedaży przed ANR trwały wiele lat, a to często wskutek niezrozumiałych do końca wymogów Agencji. Przykładowo można wskazać warunkowanie sprzedaży przedłożeniem przez spadkobierców prawomocnego wyroku sądu zaprzeczającego niemieckie pochodzenie byłych właścicieli majątku ziemskiego. Były to niejednokrotnie kuriozalne procesy, przy tym bardzo kosztowne, w których zachodziła konieczność wykazywania, że przedstawiciele znamienitych polskich rodów, o wielkich patriotycznych tradycjach, nie byli obywatelami III Rzeszy, względnie nie kolaborowali z okupantem niemieckim. Zważywszy na fakt, iż w takich procesach pozwanym był starosta, reprezentująca go Prokuratoria Generalna Rzeczypospolitej Polskiej, podnosiła liczne zarzuty formalne, chcąc uchronić się przed zwrotem kosztów procesów, w tych jakże absurdalnych sprawach. W konsekwencji prowadziło to znacznego wydłużania się całej

Reasumując, Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR) stoi obecnie na stanowisku, iż kontynuowane mogą być tylko te transakcje rozpoczęte przed uchyleniem prawa pierwszeństwa nabycia, w przypadku których  nastąpiło opublikowanie wykazu. Okoliczność, iż takie stanowisko jest bezpodstawne, potwierdza najnowsze orzecznictwo sądów, które już nawet w odniesieniu do transakcji, w przypadku której nie została zakończona procedura wyceny nieruchomości, stwierdziły, że prawo pierwszeństwa przysługuje spadkobiercom nadal. Oznacza to w praktyce, że jeśli w  bliżej nieokreślonej przyszłości Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa będzie sprzedawać nieruchomości wchodzące w skład dawnego majątku ziemskiego, w odniesieniu do którego procedura sprzedaży została rozpoczęta, lecz niezakończona, spadkobiercom będzie nadal przysługiwać prawo pierwszeństwa nabycia. Tym samym KOWR będzie zobligowany, zgodnie z dotychczasowymi przepisami, zawiadomić spadkobierców o możliwości nabycia. Należy mieć na uwadze, że wobec nieugiętego stanowiska KOWR, konieczne jest każdorazowo wytoczenie stosownego powództwa celem prawomocnego ustalenia istnienia tego prawa pierwszeństwa. W innym bowiem przypadku Krajowy Ośrodek nie będzie zawiadamiać spadkobierców.

 

Maciej Obrębski

adwokat