Zakaz zmiany stosunków wodnych
Zgodnie z przepisami Prawa wodnego, właściciel gruntu nie może zmieniać kierunku i natężenia odpływu znajdujących się na jego gruncie wód opadowych lub roztopowych ani kierunku odpływu wód ze źródeł – ze szkodą dla gruntów sąsiednich ani też odprowadzać wód oraz wprowadzać ścieków na grunty sąsiednie.
Chodzi o zmianę, która może być spowodowana przez nawiezienie ziemi w celu podwyższenia terenu, usunięcie ziemi w celu obniżenia terenu, wykopanie rowu, zasypanie istniejącego rowu, utwardzenie powierzchni działki kostką brukową, wzniesienie murowanego ogrodzenia, czy choćby wykopanie studni.
Takie czynności mogą być legalne, ale jeżeli powodują szkodę dla działki sąsiedniej, są zakazane przez art. 234 Prawa wodnego.
Co zrobić kiedy sąsiad zalewa działkę?
Takie działanie sąsiada można zgłosić do wójta gminy (burmistrza lub prezydenta miasta), który wszczyna wtedy postępowanie na podstawie art. 234 Prawa wodnego.
Kluczowe znaczenie ma opinia biegłego hydrologa, który jest powoływany przez wójta (burmistrza lub prezydenta). Wykonuje on oględziny obu działek, to jest: zalewanej oraz tej, z której spływa woda. Porównuje także mapy zasadnicze nieruchomości, na których zaznaczona jest wysokość terenu. Na tej podstawie możliwe jest przedstawienie kierunków spływu wody w poszczególnych okresach. Hydrolog ustala również, czy wykonane przez jednego z sąsiadów czynności przyczyniają się do zalewania działki drugiego.
W zależności od sytuacji, rezultatem takiej sprawy może być wydanie przez wójta gminy decyzji o nakazaniu przywrócenia stanu poprzedniego lub wykonanie urządzeń zapobiegających szkodom.
Ten pierwszy przypadek polega na przykład na nałożeniu obowiązku rozbiórki kostki brukowej czy zasypania wykopanego rowu. Chodzi więc najczęściej o fizyczne usunięcie przyczyny, która powoduje zalewanie sąsiedniej działki. Zdarzają się jednak sytuacje, w których konieczne jest podjęcie innych działań. Wójt może nałożyć w decyzji obowiązek wykonania konkretnych urządzeń, takich jak rów, opaska żwirowa, zbiornik retencyjny czy studnia chłonna.
Co zrobić, kiedy sąsiad oskarża o zalewanie działki?
Podstawowymi przesłankami wydania decyzji w trybie art. 234 Prawa wodnego jest wykazanie, że:
- właściciel gruntu spowodował zmianę stosunków wodnych;
- na gruncie sąsiednim doszło do szkodliwych skutków;
- między zdarzeniami 1) i 2) występuje związek przyczynowo-skutkowy.
W praktyce wykazanie zmiany stosunków wodnych i szkody na gruncie sąsiednim nie jest trudne. Wystarczą do tego zdjęcia wykonanych prac budowlanych, na przykład pokrycia działki kostką brukową, a także zdjęcia zalewanej działki.
Znacznie trudniejsze jest udowodnienie, że te dwa zjawiska są ze sobą powiązane. Sądy administracyjne zaznaczają wyraźnie, że związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy zmianą stanu wód a szkodą musi być ustalony jednoznacznie i musi być to typowe, normalne następstwo dokonanej na gruncie zmiany stanu wód.
Jeżeli znajdujesz się w sytuacji, w której to sąsiad oskarża o zalewanie działki, obrona przeciwko takim twierdzeniom polega więc najczęściej na wykazaniu, że nie istnieje związek przyczynowo-skutkowy. Zasadnicze znaczenie będzie miała opinia biegłego hydrologa, który powinien ustalić, jakie były stosunki wodne przed dokonaniem ingerencji (np. wybrukowaniem działki) i jaki wpływ ma ta ingerencja na aktualne stosunki wodne.
W postępowaniu administracyjnym możliwe jest ponadto prezentowanie wszelkich innych dowodów, takich jak: zeznania świadków, dokumenty czy prywatne opinie biegłych.
Możliwość ugody
Przepisy Prawa wodnego przewidują także możliwość zawarcia pisemnej ugody między sąsiadami. Właściciele gruntów mogą wówczas ustalić zmiany stanu wody na gruntach, jeżeli te zmiany nie będą szkodliwie wpływać na inne nieruchomości lub na gospodarkę wodną.
Wniosek o zawarcie ugody składają do wójta (burmistrza lub prezydenta miasta) wszyscy umawiający się właściciele gruntów. Organ administracji bada następnie, czy ugoda nie spowoduje szkodliwych skutków na innych nieruchomościach. Jeżeli nie ma takich przeszkód, ugoda jest zatwierdzana decyzją wójta (burmistrza lub prezydenta miasta). Ugoda wywołuje takie skutki jak decyzja wydana w trybie art. 234 Prawa wodnego i może podlegać przymusowemu wykonaniu.
Możliwość odwołania się od niekorzystnej decyzji
Decyzja wójta (burmistrza lub prezydenta miasta) w sprawie nakazania przywrócenia stanu poprzedniego lub wykonania urządzeń zapobiegających szkodom nie jest ostateczna.
Strona niezadowolona z tej opinii może złożyć odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w terminie 14 dni od dnia otrzymania decyzji. Odwołanie nie podlega żadnym opłatom skarbowym i wstrzymuje wykonanie decyzji.
Decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego może być z kolei zaskarżona do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, a następnie – do Naczelnego Sądu Administracyjnego.
Doświadczenie i możliwe wsparcie Kancelarii
Kancelaria specjalizuje się w sprawach związanych z naruszeniami przepisów Prawa wodnego, w tym w sprawach o naruszenie stosunków wodnych pomiędzy sąsiadami.
Wśród licznych spraw prowadzonych przez Kancelarię możemy przywołać choćby tę, w której z sukcesem reprezentowaliśmy właścicieli nieruchomości w powiecie poznańskim, którzy po wybudowaniu domu zostali oskarżeni o spowodowanie zalewania działki sąsiedniej.
Klienci zgłosili się do nas od razu po otrzymaniu zawiadomienia o wszczęciu postępowania sprawy przed wójtem, co pozwoliło na szybkie podjęcie obrony przed zarzutami sąsiadów. Współpracujący z Kancelarią geodeta przygotował na zlecenie Klientów mapę wysokościową, na której oznaczył kierunki spływu wody w sąsiedztwie. Wynikało z niej, że zalewana nieruchomość położona jest w najniższym punkcie okolicy, a więc woda spływa na nią niemal z każdej strony. Ponadto, uczestniczyliśmy w oględzinach z udziałem biegłego oraz zgłosiliśmy uwagi do jego opinii. Sprawa zakończyła się prawomocną decyzją o odmowie nałożenia na Klientów Kancelarii jakichkolwiek obowiązków związanych z zalewaniem działki sąsiedniej.
