Z dniem 30 kwietnia 2016 roku Ustawą o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw zostało uchylone prawo pierwszeństwa nabycia nieruchomości rolnych, które przysługiwało byłym właścicielom majątków ziemskich lub ich spadkobiercom w przypadku sprzedaży tych nieruchomości przez Agencję Nieruchomości Rolnych. Jednocześnie zostało wprowadzone pięcioletnie memorandum na sprzedaż tego rodzaju nieruchomości należących do Skarbu Państwa. Zauważyć należy, iż faktyczne wstrzymanie większości procedur sprzedaży nastąpiło już w listopadzie 2015 roku w związku z pismem Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi nakazującym wstrzymanie dokonywania wszelkich czynności wynikających z zadań Agencji Nieruchomości Rolnych oraz pismem Prezesa ANR Leszka Świętochowskiego z dnia 19 listopada 2015 r.
Nagła i niespodziewana decyzja w powyższym zakresie spowodowała, iż wiele transakcji zostało zatrzymanych mimo ich zaawansowanego stadium i wielokrotnie znacznego zaangażowania finansowego spadkobierców w związku z planowanym nabyciem gruntów. Co do zasady Agencja zakończyła tylko te sprzedaże w przypadku których zostało wysłane do spadkobierców zawiadomienie o możliwości skorzystania z prawa pierwszeństwa lub został opublikowany dokument równoważny z tym zawiadomieniem.
Tymczasem praktyka wskazuje, że spadkobiercy niejednokrotnie już od 1999 roku, a więc od chwili wejścia w życie przepisu przewidującego prawo pierwszeństwa, podejmowali intensywne starania zmierzające do skorzystania z tego prawa. Nieodosobnione są przypadki, w których Agencja zleciła sporządzenie kilku wycen tej samej nieruchomości, de facto zmuszała spadkobierców do ponoszenia różnego rodzaju kosztów przygotowania nieruchomości do sprzedaży, po czym bez podania przyczyny uznawała procedurę za zakończoną, nie doprowadzając do zawarcia umowy. Podkreślenia wymaga, że w początkowym okresie spadkobiercy musieli nawet z góry uiszczać wynagrodzenie rzeczoznawcy majątkowego za przygotowanie operatu szacunkowego na zlecenie ANR. Powszechnym zjawiskiem było obligowanie spadkobierców do dostarczania kosztownych badań geodezyjno-prawnych nieruchomości, do opłacania kosztów podziałów geodezyjnych nieruchomości, czy wreszcie w skrajnych przypadkach opłat za wycinkę drzew.
Drastyczny wzrost cen nieruchomości rolnych w ostatnich latach sprawił, że wielu byłych właścicieli decydowało się na dalszą sprzedaż nabytych gruntów. W związku z tym zawierali oni umowy przedwstępne celem zapewnienia finansowania transakcji. Sprzedaż oznaczała dla nich oczywiście zysk, który został utracony wskutek niedokończenia procedury.
Takie zachowanie ANR jest przykładem zachowania opisywanego w doktrynie jako culpa in contrahendo i stanowi podstawę odpowiedzialności odszkodowawczej Agencji Nieruchomości Rolnych. Mamy bowiem do czynienia z przypadkiem naruszenia przez Agencję obowiązku zachowania się zgodnie z dobrymi obyczajami w ramach procedury zawierania umowy. Należy nadmienić, iż omawiana odpowiedzialność nie dotyczy jedynie negocjacyjnego trybu zawarcia umowy.
Co więcej, mamy tutaj do czynienia ze stanem naruszenia interesu prawnego, jakim jest prawo pierwszeństwa powoda. Jakkolwiek traktowane jest ono raczej jako przywilej, to jednak nie umniejsza to jego ochrony na gruncie przepisów regulujących odpowiedzialność odszkodowawczą. Jak wskazuje się bowiem w doktrynie, w prawie polskim ochronie podlegają nie tylko prawa podmiotowe, ale także niektóre interesy. Jeśli jakiś interes jest chroniony prawnie, wówczas jego naruszenie wskutek zdarzenia sprawczego prowadzi do powstania szkody. Prawo pierwszeństwa spadkobierców należy rozważać w kontekście konstrukcji ekspektatywy prawa własności (uzasadnionego oczekiwania prawnego). Można stwierdzić, iż w zaawansowanej fazie procedowania przez Agencję Nieruchomości Rolnych (co najmniej uzyskanie wyceny) została ona ukształtowana w sposób maksymalny. O takim oczekiwaniu prawnym w ścisłym tego słowa znaczeniu można mówić wówczas, gdy całokształt okoliczności sprawy, w szczególności czynności podjęte przez ANR, uzasadniały przekonanie spadkobiercy, iż zdoła on nabyć nieruchomość. Trudno twierdzić odmiennie, gdy Agencja obligowała do dostarczania kosztownych dokumentów i sama podejmowała czynności jednoznacznie świadczące o zamiarze sprzedaży.
Niezależnymi żądaniami w stosunku do Agencji mogą być roszczenia z zakresu ochrony dóbr osobistych. Są one w szczególności uzasadnione w odniesieniu do przypadków, gdy ANR domagał się udowodnienia przez spadkobierców swojego polskiego pochodzenia poprzez uzyskanie prawomocnego wyroku sądowego, mimo istnienia jednoznacznych dokumentów potwierdzających to obywatelstwo. Prawo pierwszeństwa nie przysługiwało w przypadkach, o których stanowił art. 29 ust. 1a pkt 7 Ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnym Skarbu Państwa, tj. w stosunku do nieruchomości, o których mowa m.in. w art. 2 ust. 1 lit. b Dekretu o przeprowadzeniu reformy rolnej. W związku z powyższym możliwość skorzystania z tego prawa wyłączała sytuacja, w której na cele reformy rolnej przeznaczone były nieruchomości ziemskie będące własnością obywateli Rzeszy Niemieckiej, nie-Polaków i obywateli polskich narodowości niemieckiej.
Co istotne, ANR kwestionował ww. prawo w przypadku braku wskazania w księdze wieczystej podstawy prawnej przejęcia nieruchomości, mimo przedłożenia dokumentów urzędowych wskazujących na polskie obywatelstwo i pochodzenie, np. paszportu. Agencja uznawała bowiem wyłącznie prawomocny wyrok sądowy ustalający przejście nieruchomości na innej podstawie niż lit. b dekretu lub tzw. inny dokument źródłowy. To ostatnie pojęcie zostało wykreowane przez Agencję, która bliżej nie wskazywała co się w nim zawiera. Dla ANR niewystarczające było nawet wykazanie dokumentami takich okoliczności faktycznych jak tzw. wypędzenie z Kraju Warty do Generalnej Guberni, czy stosowanie przez władze okupacyjne represji wobec byłych właścicieli. Bez znaczenia pozostawała dla Agencji okoliczność braku prześladowań ze strony władz komunistycznych w stosunku do danej rodziny ziemiańskiej, jakie de facto musiałyby mieć miejsce w związku z ewentualnym pochodzeniem niemieckim.
Prowadziło to do sytuacji, w której przedstawiciele znamienitych rodów ziemiańskich, często o bogatych tradycjach patriotycznych, zmuszani byli do wszczynania postępowań sądowych zmierzających do potwierdzania ich polskiego pochodzenia, co niezaprzeczalnie naruszało pamięć o ich przodkach. W tym celu konieczne było bowiem przeprowadzenie szczegółowych kwerend w szeregu archiwów, wydziałach ksiąg wieczystych oraz Instytucie Pamięci Narodowej. Niestety w tego rodzaju sytuacjach znaczną rolę odgrywał czynnik czasu. Działania musiały być podjęte bez zbędnej zwłoki, aby zapobiec sprzedaży nieruchomości przez ANR na rzecz dzierżawcy, względnie w przetargu nieograniczonym.
Nadto, z uwagi na długotrwałość tych postępowań niejednokrotnie stały się one przyczyną niezakończenia sprzedaży i w konsekwencji przyczyną poniesienia wymiernych strat przez zainteresowanych. Nie można zapominać, iż na zlecenie Prezesa Agencji sporządzona została opinia prawna w przedmiocie udzielenia odpowiedzi, czy w świetle art. 29 ust. 1a pkt 7 Ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa w zw. z art. 2 ust. 1 lit. b Dekretu PKWN z dnia 6 września 1944 roku o przeprowadzeniu reformy rolnej, dokument potwierdzający obywatelstwo polskie właściciela w dacie przejęcia nieruchomości na własność Państwa może stanowić podstawę do przyznania osobom uprawnionym pierwszeństwa nabycia nieruchomości oraz jakie ewentualnie dokumenty oraz kryteria mogą stanowić podstawę do uznania, że były właściciel nie spełnia warunków przewidzianych w ww. przepisach. Opinia ta została sporządzona na zlecenie Agencji Nieruchomości Rolnych z siedzibą w Warszawie, a w ocenie opiniującego zobowiązywanie w każdym przypadku spadkobierców byłego właściciela do udowodnienia przed sądem, iż w chwili przejęcia majątku ich poprzednik prawny nie był obywatelem Rzeszy Niemieckiej, nie-Polakiem, obywatelem polskim narodowości niemieckiej, mogłoby być nieuzasadnione i krzywdzące dla pamięci właścicieli tych nieruchomości oraz społecznie niesprawiedliwe. Okoliczność ta dodatkowo uwypukla przyczynienie się ANR do powstania szkody.
