Niemalże wszyscy spadkobiercy przedwojennych właścicieli nieruchomości przywykli do faktu, iż zazwyczaj ich sprawy są rozpoznawane przez organy i sądy wszystkich instancji, co w konsekwencji sprawia, że postępowania niejednokrotnie trwają nawet dziesięć lat i więcej. W najbliższym czasie, mimo nawet odległej perspektywy zakończenia postępowań, wskazane jest równoległe podjęcie działań mających na celu próbę przerwania biegu okresu potrzebnego do zasiedzenia nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego.
Tytułowa groźba dotyczy sytuacji, w których zachodzi możliwość odzyskania nieruchomości w naturze przez następców prawnych jej przedwojennego właściciela, a więc w sytuacji gdy nie doszło do tzw. nieodwracalnych skutków prawnych. Wspomniane skutki mają miejsce w sytuacji, gdy Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego sprzedała nieruchomość na rzecz osoby trzeciej, która nabyła ją w dobrej wierze (nie mając świadomości o jej wadach prawnych wynikających ze sprzecznym z prawem jej przejęciem) i tym samym jest chroniona rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Innymi słowy, artykuł ten co do zasady dotyczy przypadków, gdy nieruchomości nadal stanowią własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, względnie podmiotów z nimi powiązanych.
Reprywatyzowane nieruchomości znajdują się w posiadaniu Skarbu Państwa lub tychże jednostek zazwyczaj już od lat powojennych, choć nie można zapominać, iż również później wchodziły w życie akty prawne, z powołaniem się na które dokonywano przejęć nieruchomości, mimo naruszania w tym zakresie ówczesnych przepisów. W każdym jednak przypadku minęło już kilkadziesiąt lat od chwili utraty władania nieruchomością przez ich byłych właścicieli. Wskazać należy, iż zasiedzenie jest sposobem nabycia własności przez upływ czasu, a dokładniej w wyniku posiadania nieruchomości przez określony przepisami okres czasu. Co istotne, do nabycia może dojść nawet w sytuacji pełnej świadomości posiadacza, iż nie posiada on żadnego tytułu prawnego do nieruchomości (zła wiara). Podkreślić należy, iż nabycie następuje bez obowiązku zapłaty jakiegokolwiek ekwiwalentu. Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami zasiedzieć nieruchomość można w wyniku jej posiadania przez okres dwudziestu (dobra wiara) lub trzydziestu (zła wiara) lat. W pewnych wypadkach będą miały zastosowanie przepisy dawne, które przewidywały krótsze okresy potrzebne do zasiedzenia.
Tym samym kluczową kwestią staje się moment, od którego należy liczyć okres posiadania przez podmiot zmierzający do nabycia nieruchomości w drodze zasiedzenia, a nadto w jaki sposób należy udowodnić złą wiarę posiadacza. Mimo upływu niemal trzydziestu lat od transformacji ustrojowej i bogatego dorobku orzecznictwa w tym zakresie, kwestie te nadal pozostają sporne, a sądy przyjmują różne koncepcje. Z określeniem początkowego terminu biegu zasiedzenia wiąże się pojęcie zawieszenia wymiaru sprawiedliwości jako stanu siły wyższej uniemożliwiającym uprawnionemu dochodzenia swych roszczeń przed sądem. Poza faktami z życia byłych właścicieli taki stan zawieszenia wymiaru sprawiedliwości potwierdza poniższy fragment uzasadnienia uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 13 października 1951 r., według którego czynności władz administracyjnych pomyślane były jako akcja planowa, realizująca w sposób uporządkowany wielki cel przewidziany w dekrecie o przeprowadzeniu reformy rolnej. Akcja ta w samym założeniu mogła dać wyniki dodatnie tylko wówczas, gdy pozostawała wyłącznie w ręku powołanych władz i nie doznawała żadnych zakłóceń przez ingerencję czynników pozostających poza sferą właściwych władz administracyjnych, a zwłaszcza władz sądowych. Władze powołane do wykonania dekretu o przeprowadzeniu reformy rolnej nie mogłyby – jak stwierdził dalej Sąd Najwyższy – należycie sprostać swemu zadaniu, jeśliby sądy swymi orzeczeniami mogły obalać ich zarządzenia i burzyć w ten sposób podstawy, na których był zbudowany cały plan ich działalności.
Najmniej korzystna dla spadkobierców koncepcja w orzecznictwie przyjmuje, że skoro do 31 sierpnia 1980 roku nie istniało sądownictwo administracyjne, to nie istniała również możliwość sądowej kontroli decyzji administracyjnych. Taka możliwość pojawiła się dopiero w chwili wejścia w życie ustawy z dnia 31 stycznia 1980 roku o Naczelnym Sądzie Administracyjnym. Zgodnie z tym poglądem termin zasiedzenia należy liczyć od dnia 31 sierpnia 1980 roku, co budzi oczywisty sprzeciw, albowiem trudno zakładać, iż w szczególności w okresie stanu wojennego można było skutecznie odzyskiwać nieruchomości.
Kolejny pogląd w orzecznictwie wskazuje na datę transformacji ustrojowej, a więc 1989 rok. W odniesieniu do niego pojawiają się słuszne uwagi, iż jest to moment o znaczeniu bardziej historycznym i to umownym, a nie prawnym i tym samym nie sposób z nim wiązać ustania zawieszenia wymiaru sprawiedliwości.
Z kolei, bardzo korzystna dla spadkobierców jest linia orzecznicza, zgodnie z którą termin zasiedzenia nie biegł aż do dnia 30 września 1990 roku, tj. do dnia poprzedzającego dzień uchylenia jednego z ogólnych przepisów Kodeksu cywilnego, który nakazywał wykładać i stosować przepisy prawa cywilnego zgodnie z zasadami ustroju i celami PRL. Pogląd ten zasługuje na całkowitą aprobatę. Oczekiwanie, że wystąpienie z roszczeniem w celu odzyskania nieruchomości w okresie obowiązywania tego przepisu mogło zakończyć się uwzględnieniem takiego roszczenia jest twierdzeniem, za którym nie przemawiają żadne argumenty. Ważkim argumentem potwierdzającym to był brak praktyki sądowej w tego typu sprawach oraz dojrzewająca dopiero społeczna świadomość w zakresie sposobu, zakresu i podstaw ochrony praw podmiotowych. Brak jest też danych co do faktu, iż w okresie do 30 września 1990 roku, a szczególnie w ostatnim dziesięcioleciu obowiązywania tego przepisu sądy powszechne uwzględniały roszczenia o zwrot nieruchomości zawłaszczonych poza trybem wywłaszczenia. Tym samym argument ten wydaje się być nośny.
Niezależnie od kwestii początku biegu terminu zasiedzenia, występuje konieczność wykazania, że posiadacz był w złej wierze. Przyjmując nawet najbardziej korzystny wariant, tj. dzień 1 października 1990 roku, zapobieżenie zasiedzeniu możliwe jest tylko w przypadku wykazania owej złej wiary. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem w tym zakresie jej udowodnienie wymaga indywidualizacji w konkretniej sprawie. Za nieuprawnione uznaje się założenie, że sam fakt istnienia poprzedniego ustroju uniemożliwiał dochodzenie swoich roszczeń. Konieczne jest wykazanie, że w ówczesnych warunkach ustrojowych i w stanie prawnym wówczas obowiązującym skuteczne dochodzenie roszczenia nie było możliwe bądź ze względu na niedostępność środków prawnych, które pozwoliłyby podważyć wadliwe akty władzy publicznej, bądź ze względu na to, że powszechna praktyka stosowania obowiązujących wówczas przepisów – obiektywnie biorąc – nie stwarzała realnych szans uzyskania korzystnego dla uprawnionego rozstrzygnięcia. Przeszkoda uniemożliwiająca rozpoczęcie lub powodująca zawieszenie biegu zasiedzenia powinna mieć charakter obiektywny w tym znaczeniu, że chwilę jej powstania i ustania określają obiektywne okoliczności, niezależne od zachowania się osoby, którą przeszkoda dotknęła. Chodzi o niezależny od właściciela, wywołany uwarunkowaniami politycznymi, obiektywny, o powszechnym zasięgu oddziaływania stan niemożności skutecznego dochodzenia na drodze prawnej wydania nieruchomości. Z takim stanem będziemy mieli do czynienia w szczególności w przypadku stosowania przez ówczesne władze represji wobec właściciela. Za wystarczające uznać należy także prześladowania stosowane wobec członków rodziny właściciela, ale tylko w przypadku, gdy obiektywnie mogły wzbudzić w nim uzasadnioną obawę o skierowanie ich także przeciwko niemu w przypadku podjęcia działań mających na celu odzyskanie nieruchomości.
Należy mieć na uwadze, że okoliczność toczenia się postępowania administracyjnego w przedmiocie wzruszenia tytułu prawnego (np. o stwierdzenie niepodpadania pod reformę rolną) samo przez się nie uzasadnia przyjęcia po stronie posiadacza rzeczy (najczęściej Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego) złej wiary w odniesieniu do zasiedzenia. W konsekwencji wobec zbliżających się terminów zasiedzenia nieruchomości wysoce zalecane jest nieodkładanie podjęcia działań mających na celu ich przerwanie. Podkreślenia wymaga, iż skutecznemu przerwaniu biegu terminu nie stoi na przeszkodzie nieprzeprowadzenie postępowań spadkowych. Działania skierowane przeciwko zasiedzeniu należy podjąć niezależnie od tego, czy spadkobiercy rozpoczęli starania o odzyskanie nieruchomości. Jednym z najprostszych, a skutecznych środków temu służących jest złożenie do sądu wniosku o zawezwanie do próby ugodowej o wydanie nieruchomości. Zaletą tego postępowania są niewielkie, stałe opłaty sądowe, ale mając na uwadze stanowisko najnowszego orzecznictwa, wniosek wymaga bardzo precyzyjnego uzasadnienia. Zważywszy na wspomniane w niniejszym artykule poglądy sądów, działania takie nie dają co prawda pewności co do przerwania biegu przedawnienia, ale ich niepodjęcie daje Skarbowi Państwa niemal gwarancję zachowania nieruchomości, a dla spadkobierców oznacza niemożność zmaterializowania nawet pozytywnej dla nich decyzji.
