Zasady wyceny gruntów rolnych
Cenę nieruchomości wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa ustala się w wysokości nie niższej niż wartość tej nieruchomości określona przy zastosowaniu sposobów jej ustalania przewidzianych w przepisach Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Oznacza to, że wartość rynkową nieruchomości ustala biegły w oparciu o transakcje dotyczące nieruchomości podobnych w stosunku do nieruchomości wycenianej. Jednym ze źródeł problemów jest nielimitowanie ceny maksymalnej nieruchomości, za jaką może być zbyta na rzecz osoby korzystającej z prawa pierwszeństwa nabycia.
Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Z kolei w przypadku braku studium lub ww. decyzji uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.
Problemy faktyczne
Pierwszą grupę przyczyn wysokich wycen stanowi przeznaczanie gruntów rolnych w studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin na tereny rekreacyjne lub obszary aktywizacji gospodarczej. Dzieje się tak mimo wysokich klas bonitacyjnych gruntów i wyłącznie rolniczych obszarów w okolicy. Skrajny przypadek z praktyki pokazał, iż radni gminy potrafią przeznaczyć w studium kilkudziesięciohektarową działkę rolną klasy II i IIIa pod budownictwo letniskowe, mimo iż w okolicy są wyłącznie łąki i grunty orne. Efektem działania radnych był niemal dwukrotny wzrost wyceny.
Druga grupa przyczyn związana jest bezpośrednio z treścią umów dzierżawy nieruchomości zawieranych z ANR. Umowy te nakładają na wydzierżawiającego obowiązek zwrotu w chwili ich wygaśnięcia nakładów inwestycyjnych poczynionych przez dzierżawcę. Podkreślenia wymaga, iż zdarza się, iż te nakłady opiewają na wartość kilku milionów złotych. Zważywszy na okoliczność, iż sprzedaż gruntów następuje zazwyczaj przed zakończeniem dzierżawy, obowiązki wydzierżawiającego przechodzą na nabywcę, tj. spadkobiercę byłego właściciela, korzystającego z prawa pierwszeństwa nabycia. To właśnie on będzie musiał zwrócić dzierżawcy rzeczone nakłady. Tymczasem ANR i biegli, przygotowujący operaty na jego zlecenie, stoją na stanowisku, iż ww. obowiązek nie ma wpływu na wycenę. Sprawia to, że rzeczoznawcy tylko powiększają cenę samej nieruchomości o wartość ww. nakładów. Tym samym korzystający z prawa pierwszeństwa były właściciel będzie musiał dwukrotnie zapłacić za nakłady, raz Agencji, a ponownie dzierżawcy. W konsekwencji cena nieruchomości będzie diametralnie odbiegać od poziomu rynkowego.
Sposoby urealnienia ceny
W obu wyżej wskazanych przypadkach możliwa jest zarówno droga sądowa, jak i zlecenie przygotowania operatu organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Z uwagi na okoliczność, iż w sprawie o ustalenie konieczne jest wykazanie szeregu przesłanek formalnoprawnych, zasadnym wydaje się skorzystanie z drugiego rozwiązania. Zadaniem organizacji rzeczoznawców jest zweryfikowanie poprawności operatu przygotowanego na zlecenie ANR. Oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny. Co najistotniejsze, operat szacunkowy, w odniesieniu do którego została wydana ocena negatywna, od dnia wydania tej oceny traci charakter opinii o wartości nieruchomości.
W przypadku studium po pierwsze należy wskazać, iż nie jest ono aktem prawa miejscowego. Co prawda, Ustawa o gospodarce nieruchomościami stanowi, iż jeśli nie uchwalono planu miejscowego, przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, to nie można jednak tego zapisu interpretować w sposób ścisły. Zauważyć bowiem należy, iż w sytuacji gdy na gruntach klasy III przewidziano tereny rekreacyjne, to jest to przede wszystkim postulat gminy, bardzo daleki od faktycznej realizacji.
Z kolei w przypadku nakładów inwestycyjnych rola podmiotu weryfikującego sprowadza się przede wszystkim do wykazania, iż ww. zapisy umowy dzierżawy stanowią ciężar, który winien mieć wpływ na cenę.
