Obecnie częstym zjawiskiem jest dokonywanie przez właścicieli podziału większych nieruchomości na mniejsze działki i tworzenie quasi osiedli wraz z drogami wewnętrznymi. Należy jednakże pamiętać, iż w takim przypadku trzeba liczyć się z koniecznością uiszczenia opłaty adiacenckiej z tytułem wzrostu wartości nieruchomości. Ustawodawca wyszedł bowiem z założenia, iż mniejsze działki łącznie są warte więcej niż jedna duża działka, z której zostały one wydzielone.
Zgodnie z art. 98a Ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości, dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Nie może ona wynieść więcej niż 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości.
W pierwszej kolejności należy zweryfikować, czy obowiązek zapłaty wspomnianej wyżej opłaty nie przedawnił się, albowiem jej ustalenie może nastąpić jedynie w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Nadto należy zweryfikować, czy uchwała, która została wskazana w decyzji, określająca wysokość opłaty, nadal obowiązywała w chwili wydania tej decyzji.
Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Ustalenia konkretnej wartości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, powołany przez gminę, który sporządza operat szacunkowy. W operacie tym dokonuje wyceny nieruchomości przed podziałem i po podziale. Czyni to zazwyczaj metodą porównawczą, przywołując analogiczne transakcje z okolicy, w której położona jest dana nieruchomość.
Zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami przez nieruchomość podobną należy rozumieć taką, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Jak wskazuje się w doktrynie, ustawowa cecha podobieństwa nieruchomości zrównana została z porównywalnością nieruchomości przez pryzmat wymienionych wyżej elementów. Poza wyszczególnieniem przez ustawodawcę położenia, stanu prawnego, przeznaczenia i sposobu korzystania z nieruchomości, istotną kwestią jest ustalenie przez rzeczoznawcę majątkowego istnienia także innych cech mających przemawiać za podobieństwem określonych nieruchomości lub wykluczać to podobieństwo.
Rolą rzeczoznawcy majątkowego jest bowiem stwierdzenie w ramach dokonywania analizy rynku, jakie jeszcze cechy mają wpływ na wysokość cen nieruchomości osiąganych w obrocie, aby na tej podstawie ustalić, czy nieruchomości przyjęte za podstawę do wyceny mogą być uznane za podobne w rozumieniu ustawowej definicji. Tymczasem często zdarza się, iż rzeczoznawcy jako nieruchomości podobne traktują nieruchomości z innych gmin, które mają całkowicie inną specyfikę, np. industrialną, a nie rekreacyjną, co ma istotny wpływ na poziom ceny.
Proces wyceny nieruchomości powinien być poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości, w tym wszechstronną, opartą na wszelkich dostępnych danych, analizą cen występujących na tym rynku. Bowiem analiza przyjętych do porównania transakcji pozwala na ocenę, czy nieruchomości stanowiące przedmiot tych transakcji spełniają kryterium nieruchomości podobnych do szacowanej nieruchomości.
Maciej Obrębski
adwokat
Miejsce publikacji: Money.pl
