Zawarcie umowy przedwstępnej nie daje pełnej gwarancji dojścia do skutku umowy przyrzeczonej. Jednakże strony posiadają uprawnienia o charakterze przymuszającym i odszkodowawczym, które ułatwiają osiągnięcie tego celu.
W praktyce możemy coraz częściej spotkać się z umowami przedwstępnymi. Stosowane są one nie tylko w przypadku sprzedaży nieruchomości, ale także w odniesieniu do innych czynności prawnych oraz przy nawiązywaniu stosunku pracy.
W umowie przedwstępnej jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy przyrzeczonej. Jeżeli strona zobowiązana do jej zawarcia uchyla się od tego, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Istnienie zaskarżalnego roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej jest tzw. silniejszym skutkiem umowy przedwstępnej, w przeciwieństwie do roszczenia odszkodowawczego o naprawienie szkody wyrządzonej mu przez zobowiązanego wskutek niespełnienia świadczenia (niezawarcia umowy w terminie), które jest nazywane jej słabszym skutkiem.
Zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem Sądu Najwyższego przez uchylanie się od zawarcia umowy należy rozumieć tylko bezpodstawną odmowę zawarcia umowy przyrzeczonej. Uchylanie się od zawarcia umowy przyrzeczonej, będące przejawem niewykonania umowy przedwstępnej, powinno więc być rozumiane jako świadome działanie lub zaniechanie, zmierzające do bezpodstawnego niezawarcia umowy przyrzeczonej, a przynajmniej godzenie się z takim skutkiem.
Jeżeli dla ważności umowy przyrzeczonej niezbędne jest spełnienie szczególnych wymagań, to aby umowa przedwstępna rodziła zaskarżalne roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej, musi spełniać te same wymagania. Jeżeli zatem umowa przyrzeczona wymaga formy szczególnej ad solemnitatem, to umowa przedwstępna wymaga tej formy ad eventum – bez jej zachowania pozostaje ważna, ale roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej jest niezaskarżalne (umowa nie wywołuje skutku silniejszego). Jeżeli natomiast do umowy przyrzeczonej nie odnoszą się żadne szczególne warunki ważności, umowa przedwstępna wywołuje skutek silniejszy.
Powództwo o złożenie oświadczenia woli może być uwzględnione, jeżeli upłynął termin, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta (określony w umowie przedwstępnej lub wyznaczony przez stronę uprawnioną). Dla wymagalności roszczenia nie jest konieczne dodatkowe wzywanie dłużnika do zawarcia umowy, bowiem roszczenie to ma charakter terminowy. Sporna jest kwestia potrzeby i sposobu złożenia oświadczenia woli przez uprawnionego dochodzącego przymusowej realizacji umowy przedwstępnej. W praktyce przyjęty jest pogląd, iż orzeczenie sądu stwierdza zawarcie umowy i zastępuje całą umowę.
W przypadku umowy przedwstępnej wywołującej tylko skutek słabszy wierzyciel w ogóle nie może dochodzić wykonania zobowiązania w naturze, czyli złożenia przez dłużnika oświadczenia woli prowadzącego do zawarcia umowy przyrzeczonej.
Umowa przedwstępna niespełniająca warunków, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej nie jest nieważna, a jedynie nie można na jej podstawie dochodzić spełnienia wskazanego świadczenia na drodze sądowej.
Skutek słabszy ogranicza się do roszczenia o naprawienie szkody, jaką uprawniony poniósł przez to, że liczył na zawarcie umowy przyrzeczonej (odszkodowanie w granicach tzw. ujemnego interesu umowy). Oznacza to, że uprawniony może domagać się tylko zwrotu wydatków poniesionych w związku z zawarciem umowy przedwstępnej oraz potrzebnych dla zawarcia umowy przyrzeczonej, nie zaś takich, które wiązałyby się z wykonaniem tej ostatniej. W szczególności wchodzą tutaj w grę wszelkie koszty, wydatki, zbędne nakłady poniesione w związku z zawarciem umowy przedwstępnej i z przygotowaniem do jej wykonania (np. koszty sporządzenia umowy przedwstępnej, koszty podróży w celu jej zawarcia, koszt uzyskania zezwolenia potrzebnego dla zawarcia umowy przyrzeczonej). W grę wchodzą także nakłady i wydatki poczynione w nadziei, że umowa przyrzeczona zostanie wykonana.
Rozmiar szkody podlegającej naprawieniu ustala się porównując stan majątkowy, jaki istniałby, gdyby uprawniony nie liczył na zawarcie umowy (nie podjął działań prowadzących do zawarcia umowy przyrzeczonej) ze stanem powstałym wskutek faktu, że uprawniony zawarł umowę przedwstępną i oczekiwał zawarcia umowy przyrzeczonej. Nie są natomiast objęte odszkodowaniem straty poniesione przez uprawnionego na skutek działań zmierzających do wykonania przyrzeczonej umowy ani korzyści utracone przez jej niewykonanie.
Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.
Maciej Obrębski
adwokat
Miejsce publikacji: Money.pl
